16 Декабря 2019
Стоит начать с того, что общие положения об улучшениях имущества содержатся в статье 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Более подробно данный вопрос регулируется Постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 №1"О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений".
Что же такое улучшения имущества?
Законодатель определяет их как вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.
Производимые улучшения делятся на отделимые и неотделимые:
- отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта;
- неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды.
По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Такая норма является диспозитивной, что предполагает возможность сторон закрепить иные условия в договоре аренды. Например, что арендатор может производить отделимые улучшения только с согласия арендодателя или, например, что произведённые арендатором отделимые улучшения являются собственностью арендодателя. То есть, положение Гражданского кодекса о том, что произведённые арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, будет действовать только в случае, если иные условия стороны не предусмотрят в договоре.
В части 2 статьи 594 нашла своё закрепление следующая норма:
в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Прочитав её, мы уже знаем, что в договоре аренды можно закрепить иные условия. Такие как: стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором, не возмещается или подлежит частичному возмещению.
Однако, при условии что в договоре отсутствуют положения, регулирующие порядок произведения улучшений имущества, нужно помнить, что в таком случае будут действовать номы Гражданского кодекса. Тогда арендатору следует обратить внимание на обязательное условие для произведения неотделимых улучшений – согласие арендодателя.
Часть 3 статьи 594 Гражданского кодекса является императивной нормой, и предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Это значит, что в договоре стороны не вправе предусмотреть возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором без согласия арендодателя неотделимых улучшений. Следовательно, если арендатор намеревается производить неотделимые улучшения, то ему в обязательном порядке требуется получить согласие арендодателя в письменном виде.
Автор: Маргарита Дашиневич